夫婦間で居住用の不動産に関する贈与を行う場合、贈与の基礎控除枠１１０万円のほかに２０００万円の配偶者控除が特例で認められる場合があります。つまり、この特例の適用を受けた場合実質2110万円までの贈与が非課税となるわけですが、今回はこの特例について詳しく見ていきたいと思います。
夫婦間贈与の特例はどんな場合に活用すべきなのか
夫婦間贈与の特例は以下のようなケースで活用することができます。
・居住用不動産を購入するとき夫婦の共有名義にしたい場合
・単独名義だった居住用不動産を夫婦の共有名義にしたい場合
・居住用不動産売却の際、譲渡所得税の特例を最大限受けたい場合
（ 将来居住用不動産を売却する場合は、土地・家屋ともに夫婦共有名義になっていれば夫婦それぞれに上限3,000万円までの譲渡所得税の特例控除の適用があります。）
特例の適用要件
特例の適用を受けるためには以下のすべての要件を満たしている必要があります。
（１）夫婦の婚姻期間が２０年を過ぎたあとに行われた贈与であること
（２）配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
（３）贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること
※特例は同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用されません。
居住用不動産の範囲
贈与の対象となる居住用不動産の範囲には、居住用家屋、居住用家屋の敷地、居住用家屋の借地権が含まれ、その全部または一部が対象となります。
家屋だけの贈与や敷地だけの贈与も可能ですが、敷地だけの贈与の場合は次の２つの条件のうちいずれかに該当することが必要です。
●夫または妻が居住用家屋を所有していること
●夫または妻と同居する親族が居住用家屋を所有していること
居住用不動産の評価方法
贈与が居住用不動産取得のための金銭の場合は評価額の問題はありませんが、贈与が居住用不動産そのものの場合はその評価額が問題になります。
この場合は時価ではなく、土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額と決まっています。贈与する不動産の評価額が2,110万円以下なら非課税となります。
特例の適用を受けるための具体的な手続き
特例の適用を受けるためには贈与税の申告をしなければなりません。
その際には以下の書類を添付する必要があります。
① 財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本又は抄本
② 財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の附票の写し
③ 居住用不動産の登記事項証明書
④ その居住用不動産に住んだ日以後に作成された住民票の写し
ただし、戸籍の附票の写しに記載されている住所が居住用不動産の所在場所である場合には、住民票の写しの添付は不要です。
また贈与が金銭ではなく居住用不動産の場合は、上記の書類のほかに、その居住用不動産を評価するための書類（固定資産評価証明書など）が必要となります。
※不動産の登記手続きによる登記費用や不動産取得税などは通常の不動産の取得と同様にかかります。
夫婦間贈与の相続対策での活用には慎重に
相続開始前３年以内の贈与は、相続税の課税価格に加算されることになっていますが、配偶者控除の特例を受けた贈与はその対象ではないので相続対策に活用できる面もあります。しかし、そもそも居住用宅地は相続の際に小規模宅地の特例（評価額の減額措置）を受けられる上に、相続により取得した不動産は登録免許税の減免や不動産取得税が非課税となる優遇措置があります（夫婦間贈与により不動産を取得した場合は通常通り登録免許税と不動産取得税がかかる）。
そのため、相続対策のためにあえて夫婦間贈与を行う必要があるかどうかはよく検討する必要があるでしょう。
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